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1、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》 国税发〔2003〕89号 文件规定 一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2、 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 (四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

3、因此，房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税;2、对售出前房地产开发企业已使用，按照从价计征，即按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为: 应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%3、出租、出借的商品房，按照从租计征，按房产的租金收入计征，其公式为:应纳税额=租金收入×12%。

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